Depuis le 1er janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique (BNB) oblige les établissements bancaires privés à limiter leur quotité d’emprunts à 90 %. Ainsi, l’achat d’un logement nécessite désormais de bénéficier d’une certaine épargne afin de pouvoir payer, a minima, les frais annexes. Alors que faire si vous n’avez pas suffisamment de réserves financières ? Pret-sans-apport.be vous livre les 6 solutions pour pouvoir acheter une maison même sans fonds propres !
Est-il possible d’acheter une maison même sans fonds propres ?
Depuis le 1er janvier 2020, la BNB a imposé aux organismes bancaires de demander un apport personnel aux personnes qui désirent obtenir un prêt hypothécaire. Cet apport doit être de :
- Minimum 10 % + frais d’acquisition (droits d’enregistrement + frais de notaire) pour une habitation primo-acquéreur,
- Minimum 20 % + frais d’acquisition pour une habitation locative.
Tout le monde n’ayant pas les ressources financières en vue de présenter cet apport personnel, il existe fort heureusement plusieurs solutions pour vous permettre d’acheter une maison même sans fonds propres.
Solution 1 pour acheter une maison sans fonds propres : le prêt total
Les jeunes de moins de 30 ans rencontrent souvent des difficultés pour obtenir un prêt hypothécaire. Dans le but d’aider une partie de cette population, la BNB a autorisé les banques belges à assouplir leurs critères d’approbation et à prêter davantage de fonds aux primo-acquéreurs. Ainsi, 35 % de ces acheteurs peuvent obtenir un crédit couvrant plus de 90 % du prix du logement. Et parmi ces emprunteurs, 5 % peuvent même bénéficier d’un prêt total, ce qui signifie qu’ils peuvent emprunter 100 %, voire parfois 125 % du prix d’acquisition du bien.
Un prêt total permet ainsi d’englober le financement du prix d’achat, des frais liés à l’acte de crédit, des honoraires du notaire, des droits d’enregistrement et des éventuels travaux envisagés.
Vous pensez pouvoir bénéficier d’un prêt total ? Découvrez si vous répondez aux conditions de souscription principales d’un prêt total !
Solution 2 pour acheter une maison sans fonds propres : l’affectation hypothécaire
Certains créanciers permettent aux emprunteurs d’hypothéquer un second bien immobilier en vue de garantir leur crédit. Dans ce cas, un membre de l’entourage de l’emprunteur au premier degré (mari ou femme, parents, frère ou soeur) peut proposer son logement en garantie. Le futur propriétaire peut dès lors emprunter jusqu’à 90 % de la valeur additionnée des deux hypothèques. Ce qui lui fait bénéficier d’un crédit hypothécaire sans apport personnel nécessaire.
Solution 3 pour acheter une maison sans fonds propres : le crédit Family
Distribué par quelques organismes bancaires depuis septembre 2020, le prêt Family permet aux parents du futur propriétaire d’emprunter, sous la forme d’un prêt à tempérament, un montant compris entre 10.000 et 50.000 € afin de payer les frais de notaire.
Bon à savoir : avec le crédit Family, il est possible, en fonction de la situation des parents, de mettre leur bien immobilier en hypothèque. Dans ce cas, dès la quotité du bien de l’enfant retrouve 90 % de la valeur en solde restant dû, la garantie hypothécaire peut passer sur son bien.
Ce crédit ne pourra toutefois pas représenter plus de 50 % du taux d’endettement du total de leurs crédits.
Exemple : si des parents bénéficient de 2000 € de revenus par mois, ils ne peuvent pas dépasser 1000 € de remboursement de crédit total. S’ils paient déjà une mensualité de 700 € pour un autre crédit, le montant maximum de la mensualité de leur crédit Family sera de 300 €.
Solution 4 pour acheter une maison sans fonds propres : le groupe investisseur
Vous pouvez également faire appel à un groupe investisseur pour vous permettre d’acheter un bien sans fonds propres. Cette solution fonctionne selon le même principe que le crédit Family, avec toutefois un avantage : le calcul des 50 % est plus tolérant car, au cours des 5 premières années, seuls les intérêts sont à payer. Au bout de ces 5 années, la totalité du capital doit être remboursée, souvent à l’aide d’un nouveau crédit. Une opération rendue possible grâce aux 60 mensualités déjà payées qui ont libéré suffisamment d’hypothèque.
Solution 5 pour acheter une maison sans fonds propres : faire appel à un tiers
Une autre solution afin de pouvoir acheter une maison sans fonds propres est de faire appel à l’assistance financière d’un tiers. Deux situations sont alors possibles :
- Vous empruntez sous seing privé à un tiers. Autrement dit, un tiers vous donne des fonds propres, avec un contrat entre les deux parties. Les fonds peuvent alors vous servir à payer les frais de notaire par exemple. Par la suite, vous pouvez éventuellement introduire une demande de prêt personnel en vue de le rembourser. Il convient toutefois de noter que le montant maximum de ce prêt personnel sera de 25.000 €.
- Un tiers se porte garant et est dès lors inclus dans votre crédit hypothécaire. Il doit alors devenir propriétaire du bien à hauteur de 25 % minimum pour bénéficier d’un intérêt économique. Lorsque votre quotité sera de 90 %, vous pourrez alors racheter la part de ce tiers avec un droit d’indivision de 1 %.
Solution 6 : le co-investissement en ligne
Le co-investissement est une solution de crédit hypothécaire sans apport personnel relativement récente, proposée par des plateformes en ligne. Son fonctionnement est simple : la plateforme offre une part du montant nécessaire à l’apport personnel, devenant ainsi co-propriétaire du bien en fonction de sa contribution financière. Ainsi, vous pouvez acquérir un appartement ou une maison sans avoir à utiliser vos propres fonds, tout en gardant la possibilité de racheter ultérieurement les parts détenues par la plateforme pour devenir l’unique propriétaire.
Acheter une maison sans fonds propres : pourquoi faire appel à un courtier ?
Il convient de commencer par rappeler que, contrairement à la croyance populaire, faire appel à un courtier ne vous coûte pas plus cher. Les courtiers sont en effet exclusivement financés par les banques, rendant ainsi leurs services et leurs conseils entièrement gratuits pour vous.
Faire appel aux services d’un courtier en crédit hypothécaire peut représenter une aide conséquente dans la réalisation de votre projet d’acquisition. En effet, les différents montages proposés en vue de pouvoir acheter une maison sans fonds propres peuvent paraître fort complexes pour toute personne extérieure au secteur du crédit. Un courtier sera en mesure de vous aider à naviguer dans ces eaux parfois troubles et à opter pour la solution la mieux adaptée à votre situation.
En outre, un courtier peut vous apporter de nombreux autres avantages :
- Travaillant avec de nombreuses banques, un courtier vous offre un vaste panel du marché des crédits hypothécaires,
- Vous recevez des solutions personnalisées et adaptées à votre situation et à votre budget,
- Vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel dans votre projet de financement,
- Négociateur aguerri, un courtier est à même d’optimiser vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire,
- Enfin, grâce aux accords qu’un courtier entretien avec les banques, vous optimisez vos chances, si vous êtes primo-acquéreur de moins de 30 ans, de faire partie des 35 % d’emprunteurs pour lesquels un prêt immobilier de plus de 90 % du prix d’achat du bien est octroyé.
